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달라진 세금 제도와 아직도 유효한 혜택들을 이해하는 데 도움을 드리기 위한 내용을 요약해 소개한다. 다만, 각 제도마다 적용을 위한 세부요건이 있을 수 있으니 중요한 결정을 내리기 전에는 꼭 세무 전문가와 상담하시길 권한다.
글. 송윤정 부동산 전문가
· 인구감소지역(수도권 및 광역시 제외)에서 주택 공시가격이 4억 원 이하인 주택을 2024. 1. 4.~2026. 12. 31. 중에 취득하면, 1채에 한해서 주택 수에서 제외된다. 기존 1주택과 동일한 시. 군. 구 외 지역에 소재하고 있어야 한다. · 비수도권 준공 후 미분양 주택은 여러 채를 구입하더라도 주택 수에서 제외된다. 2024. 1. 4.부터 2025. 12. 31.사이에 취득한 주택으로, 지방자치단체장으로부터 미분양주택임을 확인받아야 하며, 전용면적 85㎡ 이하이며 취득가액이 6억 원 이하여야 한다.
주택을 매매계약 체결한 후 잔금 청산일 전에 상가로 용도 변경한 경우라도 계약 당시 주택이었다면 주택으로 인정되어 양도소득세 비과세 적용이 가능하다. 적용요건은 2025년 소득세법 시행령 시행일 이후 매매계약을 체결하여 양도하는 분부터 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우에는 매매계약 체결일 기준으로 비과세가 판정된다.
매매계약을 체결하고 잔금청산일 전에 주택을 멸실한 경우에는 잔금일 현재 상태, 즉 토지로 판정되어 비과세 적용이 불가한 점도 참고해야 한다.
각자 1주택을 가진 두 사람이 혼인해 2주택이 된 후 혼인일로 부터 10년 이내 기존 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세 혜택이 적용된다.(2024. 11. 12. 이후 양도분부터 적용)
※ 합가일 현재 각자 1주택자가 합가한 경우에만 적용됨
1세대 1주택 비과세를 위한 기본규정은 2017년 8월 3일 이후에 주택을 산 경우 2년 이상 거주하여야 비과세가 적용되는데, 상생임대인이 되면 거주요건을 갖추지 않아도 2년 거주한 것으로 인정된다.
2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 중에 임대차계약을 체결하고 임대개시 할 것이며, 직전 임대(주택을 매수하면서 전 소유자와의 임대차계약은 직전임대차 계약이라 할 수 없다. 반드시 본인이 계약 한 임대차계약이어야만 후속 계약의 상생임대인이 된다)기간이 1년 6개월 이상이며, 상생임대차계약의 임대기간은 2년 이상, 임대료는 직전 임대료의 5% 이내로 증액하도록 한다. 양도하는 주택은 반드시 상생임대차 계약기간이 종료된 후에 양도해야 한다.(지자체에 임대주택 등록/세무서 사업자등록 여부와 무관하다.)
다음호 예고 _ 8월호에는 ‘부동산 중개수수료 과다 청구 분쟁’을 주제로 한 법률 칼럼이 실립니다
