생활법률 Q&A

주택임대차보호법상 임차인의 갱신 요구권에 대하여

Q

A는 용산구 소재 아파트에서 2년 전부터 월세를 100만 원으로 살다가 전세 기간이 만료되는 연말에 집주인 B에게 전세계약을 2년을 더 연장해서 살고 싶다고 말했습니다. 그러자 집주인은 공인중개사를 통해 문자로 A에게 연장할 수 없으니 집을 비워 달라고 합니다. A가 더 거주하고 싶다고 하니 B는 명도소송을 하겠다고 합니다.

집주인 B는 세금 등 여러 문제로 자신이 들어가서 살아야 하니 연장해 줄 수 없다고 합니다. A는 하는 수 없이 집을 비워 주고 어렵게 인근에서 더 좁은 평수의 아파트에 월세 120만 원으로 계약해 집을 옮겨야 했습니다. 그런데 집주인 B는 A가 나간 뒤 6개월 정도 거주하다가 이 집을 월세 150만 원에 다시 다른 사람에게 세를 놓았습니다. A는 공인중개사를 통해 이런 사실을 알게 되었습니다.

A

글 남승한 변호사

개정 되기 전의 「주택임대차보호법」은 임대인이 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절(更新拒絶, 더 이상 계약을 갱신하지 않음) 통지를 하지 않는 한, 이전 임대차와 동일한 조건으로 임대차를 갱신하는 것으로 보았습니다. 따라서, 개정 전 「주택입대차보호법」에 따르면 갱신거절을 통보한 집주인 B씨는 임차인 A씨의 요구를 들어주지 않을 수 있었습니다.

임대인은 정당한 사유 없이 계약을 거절할 수 없어요

그런데 2020년 7월에 개정된 「주택임대차보호법」은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인이 정당한 사유 없이는 거절할 수 없는 임차인의 갱신요구권을 신설했습니다. 이에 따라 A씨는 임대인이 정당한 사유 없이는 거절할 수 없는 임차인의 갱신요구권을 신설했습니다. 이에 따라 A씨는 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있으며, 반드시 서면으로 해야 하는 것은 아닙니다. 문자 메시지를 이용해도 되고 말로 해도 되며 전화로 해도 됩니다. 다만, 나중에 갱신요구를 했다는 근거를 확실하게 남기기 위해서는 내용증명을 이용하는 것이 가장 좋겠죠.

갱신거절 후 세를 놓으면 손해를 배상해야 해요

하지만, 개정된 「주택임대차보호법」에 의하더라도 집주인이 들어와 살겠다고 하면 임차인은 갱신요구를 할 수 없습니다. 그런데 집주인이 들어와 살겠다고 하여 갱신을 거절한 뒤(즉 세입자를 쫓아 낸 뒤) 집주인이 잠깐 들어와 살다가 높은 가격에 세를 놓는다면 임차인의 갱신요구권을 잠탈(제도를 교묘하게 빠져나간다는 의미)하는 결과가 됩니다. 「주택임대차보호법」은 이런 임대인을 보호하지 않고 이런 임대인의 말에 집을 명도해 주어야 했던 세입자에게 임대인이 손해를 배상하도록 하고 있습니다. 따라서 A씨는 이 얄미운 임대인 B씨에게 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우에 「주택임대차보호법」은 갱신거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액(사례의 경우 300만 원)과 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액(월 차임 차액이 매월 50만 원이므로 이 경우 1,200만 원) 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액(매월 20만 원 월세를 더 내고 있으므로 2년치면 480만 원) 중 가장 높은 금액을 손해액으로 하고 있어 경우에 따라 임대인 B씨는 A씨에게 1,200만 원의 손해를 배상해야 할 수도 있습니다.