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부모님 중 한 분(피상속인)이 사망 시 피상속인이 보유 중인 주택이 있다면 이는 보통 자녀(상속인)에게 상속이 이루어지게 된다. 이때 주의해야 할 사항을 알아보자.
글. 윤장우 세무사
상속주택의 특례(소득세법시행령 제155조 제2항)에 따르면 상속인이 일반주택(상속과 무관한 주택)을 양도하는 경우 “상속받은 주택”은 해당 상속인의 주택수에 포함시키지 않음으로써 다른 비과세 요건을 충족하는 경우 1세대가 1주택을 보유한다고 보아 양도소득세 비과세를 적용한다고 규정하고 있다.
따라서 상속인들은 부모님의 사후에 상속받은 주택이 있더라도 일반주택을 양도한다면 언제든 양도소득세를 비과세받을 수 있다고 생각하는 경우가 있다.
하지만 상속주택의 특례에서 상속주택을 주택수에 포함시키지 않는 경우란 자녀가 상속개시일 전에 취득한 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택)이 있는 경우에만 해당하는 것이다.
따라서 상속주택을 상속받은 상태에서 상속개시일 이후에 일반주택을 취득하고 추후에 일반주택을 양도한다면 일반주택 양도에 대해서 비과세 적용이 불가능하므로 매우 주의해야 한다. 이 경우는 일반주택이 상속개시 당시 보유한 주택이 아니기 때문이다.
상속주택을 여러 상속인이 공동으로 상속하는 경우도 많다. 이를 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택)이라고 한다. 이 경우 양도소득세 계산시 해당 공동상속주택은 누구의 주택 수에 포함하는지가 관건이다.
상속주택 특례(소득세법시행령 제155조 제3항)에 따르면 수인이 공동으로 상속받은 주택은 각 상속인의 주택으로 보지 않고, 아래 순서에 따라 1인의 상속인만이 해당 주택을 소유한 것으로 본다.
① 상속지분이 가장 큰 상속인
② 해당 주택에 거주하는 자
③ 최연장자
따라서 상속지분이 적은 상속인이라면 공동상속주택이 본인의 주택 수에 포함되지 않으므로 일반주택을 양도시 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있는 것이다.
